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中国证券报记者梳理发现,近期多家房地产企业布局物流地产项目,部分公司出资力度较大。《国家物流枢纽布局和建设规划》2018年底发布,明确对物流用地支持。物流地产一度被行业认为是新的风口。对此,业内人士表示,物流地产租金较低,但相比其他地产项目盈利性仍有待提高。房企布局多由于物流用地拿地相对容易且便宜,看好的是与物流地产配套的商业和住宅项目。有的公司则积极盘活物流地产项目。

5月6日晚,光明地产发布公告,由光明地产作为原始权益人的冷链仓储物流资产支持专项计划成功发行,标志着全国首单冷链仓储物流CMBS问世,这也是光明地产在创新行业发展格局、开拓资产融资渠道方面的又一次有益探索。

盘活存量资产

全场超过4倍意向认购

光明地产日前公告,拟申请发行不超过6亿元的冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS),把间接持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持,以目标物业产生的现金流作为支撑,通过设立信托计划,并以相应信托受益权作为基础资产发起设立。公司为回售提供流动性支持,承担评级下调及仓储收入不足回购义务。公司表示,通过发行CMBS此类中长期的证券产品,可以适当调整公司的长、中、短期借款,优化公司债务结构。同时,有利于盘活公司仓储物流等存量资产。

据介绍,全国首单冷链仓储物流CMBS——光明冷链CMBS以光明地产持有的位于上海的斯班赛仓储物流中心和海博西虹桥冷链物流园为项目底层物业资产,发行总规模6亿元。本次发行获得来自银行、券商、基金等众多市场主力投资者的高度青睐和踊跃参与,全场超过4倍意向认购,优先A类证券发行利率4.5%,优先B类证券发行利率5.0%,各档证券加权利率4.73%。

中国证券报记者梳理发行,部分房地产企业布局物流地产力度较大。以南山控股为例,2018年三季度,公司完成了对深圳赤湾石油基地股份有限公司(简称“深基地”)的吸收合并,深基地持有的50多个物流项目归入南山控股旗下。根据西南证券研报,截至2017年末,公司运营、在建、签约规划仓库面积约为556万平方米。

2018年12月闭幕的中央经济工作会议提出,我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇。2019年2月国家发改委、民航局等24个部门联合发布了《关于推动物流高质量发展,促进形成强大国内市场的意见》,提出物流业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业,物流高质量发展是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。

有的地产公司通过设立产业基金方式涉水物流地产。2018年12月,万科A发布物流地产投资基金进展情况公告,因政策变化及合伙人之间协商,对基金相关要素进行变更。其中,物流地产投资基金的认缴总额变为29.56亿元。万科产业园作为有限合伙人,拟认缴出资额约10.1亿元,出资比例为34.16%。公司此前公告,基于物流地产业务的发展战略,拟合资设立一支专业物流地产投资基金,认缴出资总额为60亿元,未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建以及建成的物流地产项目,加快公司在物流地产领域的投资运作。

正是在这一宏大背景和战略格局下,光明地产积极响应中央号召,在控股股东光明食品集团的科学部署指导下,开拓冷链物流业务,把发展冷链物流产业作为公司转型发展的重大战略;公司基于冷链物流网络体系,整合上游生鲜资源,连接下游客户资源,全面打通食品冷链的各个价值环节,充分利用自身冷链园区的资源,通过加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展,重点推进“冷链产业链”的培育。

瞄准配套开发

本次冷链CMBS的成功发行,折射出光明地产全方位努力响应国家产业支持导向、支持物流行业发展的探索尝试和作为沪上国企积极践行国企改革的担当。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,房地产企业布局物流地产主要为了拿地,开发商看中的是物流地产的配套商业和住宅。仅从物流的功能看,其盈利性与房地产企业的其他项目相比不值一提。而物流企业自身有资金和技术,自己就可以做物流地产,不需要借助房地产开发商去做。仅从功能属性看,两者没有合作的必要。主要还是政策支持下拿地更便利,开发商借助物流地产用地的配套去开发获利。

产业资产盘活开拓新航道

《国家物流枢纽布局和建设规划》明确了国家物流枢纽的重要性,以及对物流用地支持。对国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线和集疏运铁路、公路等新增建设用地项目,经国务院及有关部门审批、核准、备案的,允许使用预留国家计划;地方相关部门审批、核准、备案的,由各省(区、市)计划重点保障。鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。

随着金融业服务实体经济、深化供给侧结构性改革的深入,地产行业的外部融资环境正发生重大变化,积极适用新常态、开辟多元化、高质量融资渠道对房地产企业而言变得尤为重要,高效盘活存量资产、迭代运用金融工具、开拓高质量标准化融资新航道,已成为光明地产的战略侧重;新航道的开拓有迹可循,2018年公司成功发行8.8亿元商业不动产抵押贷款资产支持证券,2019年初发行7亿元“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”。

针对运营模式的问题,某大型房企旗下投资公司相关负责人对中国证券记者表示,物流公司都有长期租赁仓储设施的需求。地产公司通过锚定物流公司等,同时依托重资产端的优势与属性帮助相关企业获取物流用地,并提供长期回租的附加增值服务。公司已通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了企业。

光明地产发挥自身在金融创新端的固有优势和开拓精神,以其自身独有的物流、冷链、供应链、仓储等产业资源,巧妙借力资本平台,探索实现资产证券化的创新融资模式。

公司表示,本专项计划的成功发行,是光明地产利用自身独有的非房地产板块产业资源,借力资本平台,探索资产证券化创新模式中的又一次创新实践,将助力于整合光明地产上下游完整产业链,进一步完善光明地产冷链仓储物流的设施建设,建全安全优质食品供应的主渠道,助力开拓光明冷链仓储物流业务新征程。

未来,光明地产将进一步优化公司债务结构,有效拓宽融资渠道,优化融资成本,降低集团偿债风险,为公司全面提升市场活力和综合竞争力,推进打造成为多元化开发运营,集投资、产业、金融、服务、房地产于一体的综合性集团的发展愿景注入新动力。

关于光明地产

光明房地产集团股份有限公司,证券代码:600708,证券简称:“光明地产”。由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产股份有限公司通过重大资产重组组建而成。公司总股本约22.286亿股,控股股东为光明食品有限公司,光明地产是其核心主业之一、主力舰、利润支撑。

聚焦新模式、新平台、新机制:通过整合资源要素,优化业务组合,创新发展路径,逐步实现光明地产从传统房地产开发商向城市运营和服务商转型,做有活力的国企排头兵。

重点实施“1+7”模式。“1”:房地产业务;“+7”:殷实农场建设、历史名镇建设、租赁住宅建设、城中村建设、城市更新、保障房建设、冷链物流。

打造协同发展五大平台底板:商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台。

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